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汉中市人民政府关于汉中市市区房屋拆迁货币补偿基准价调整问题的批复

2011-12-23 汉中房产交易咨询网 13876

市城乡建设管理局:
    你局《关于申请批准调整后的汉中市市区房屋拆迁货币补偿基准价的请示》(汉市城建字[2007]69号)
收悉。市政府同意你局经过法定程序提出的调整后的市区房屋拆迁货币补偿基准价。请予公布执行。
    特此批复
                                                                 汉中市人民政府
                                                               二00七年六月十四日
 
附件一:汉中市城乡建设管理局   汉市城建函【2007】21号
   
汉中市城乡建设管理局
关于公布调整后的汉中市市区房屋拆迁
货币补偿基准价的通知
  
    根据《陕西省城市房屋拆迁管理补偿条例》第十九条以及《陕西省城市房屋拆迁评估规则》相关规定,
市政府已批准了我局经过法定程序提出的调整后的《汉中市区房屋拆迁货币补偿基准价》。现依法予以公布。
    调整后的《汉中市市区房屋拆迁货币补偿基准价》从公布之日起执行。在此之前已取得房屋拆迁许可的
拆迁项目,仍以调整前的《汉中市市区房屋拆迁货币补偿基准价》作为房屋拆迁评估的依据。
 
                                                            汉中市城乡建设管理局
                                                             二00七年六月十五日
附件二:新调整的汉中市市区房屋拆迁货币补偿基准价
 

汉中市市区住宅货币补偿基准价格

 

 

 

区段
范围
结构
市场价格(元/m2)
重置价格(元/m2 )
补偿价格基准价(元/m2 )
东至天台路
南北团结街以西
南至南环路(原风景路)西至西环路
北至前进路
砖混(成套)
1685
1032
653
砖混
一等
1457
804
653
二等
1425
772
653
砖木
一等
1331
678
653
二等
1301
648
653
三等
1234
581
653
其它
 
995
360
653
东至益州路
南至汉江河堤
西至西二环(原明珠路)北至铁路线
砖混(成套)
1492
1032
460
砖混
一等
1264
804
460
二等
1232
772
460
砖木
一等
1138
678
460
二等
1106
648
460
三等
1041
581
460
其它
 
820
360
460
东至汉台区七里镇政府
西至汉江油泵油咀厂
北至汉中经济开发区北区
砖混(成套)
1292
1032
260
砖混
一等
1064
804
260
二等
1032
772
260
砖木
一等
938
678
260
二等
908
648
260
三等
841
581
260
其它
 
620
306
260

 

 

 

汉中市市区商业用房货币补偿基准价格

 

 

 

区类
范围
结构
市场价格(元/m2 )
重置价格(元/m2 )
货币补偿基准价(元/m2 )
 
 
北大街(莲湖路以北 当铺巷以南)
砖混
一等
11243
804
10439
 
二等
11211
772
10439
 
砖木
一等
11117
678
10439
 
二等
11087
648
10439
 
三等
11020
581
10439
 
其它
 
10799
360
10439
 
莲湖路南侧(天汉大道以东 北大街以西)
砖混
一等
8877
804
8073
 
二等
8845
772
8073
 
砖木
一等
8751
678
8073
 
二等
8721
648
8073
 
三等
8654
581
8073
 
其它
 
8433
360
8073
 
莲湖路(北大街以东 东建设巷以西)
 
砖混
一等
6806
804
6002
 
二等
6774
772
6002
 
砖木
一等
6680
678
6002
 
二等
6650
648
6002
 
三等
6583
581
6002
 
其它
 
6362
360
6002
 
五一路(北大街以东 东建设巷以西)、北大街(当铺巷以北五一路以南)、天汉大道(运达商城)
砖混
一等
6155
804
5351
 
二等
6123
772
5351
 
砖木
一等
6029
678
5351
 
二等
5999
648
5351
 
三等
5932
581
5351
 
其它
 
5711
360
5351
 

 

 

 

太白路南恻(友爱路以东—天汉大道以西)
天汉大道(石马商城)
砖混
一等
5327
804
4523
二等
5295
772
4523
砖木
一等
5201
678
4523
二等
5171
648
4523
三等
5104
581
4523
其它
 
4883
360
4523
五一路(东建设巷以东—北团结街以西)、 前进西路、兴汉路、 虎桥路、川前街、莲湖东路、东大街、莲湖路(东建设巷以东—北团结街以西)
砖混
一等
4025
804
3221
二等
3993
772
3221
砖木
一等
3899
678
3221
二等
3869
648
3221
三等
3802
581
3221
其它
 
3581
360
3221
西环路、天汉西路、天台路、前进东路、中山街、将坛路、北团结街、劳动西路、东关正街、望江路、青龙路、站前路、友爱路
砖混
一等
2961
804
2157
二等
2929
772
2157
砖木
一等
2835
678
2157
二等
2805
648
2157
三等
2738
581
2157
其它
 
2517
360
2157
北大街(莲花池公园门口以西—北大街以东)、周公巷、青年路、莲湖东路(北团结街以东—王家巷以西)
砖混
一等
2192
804
1388
二等
2160
772
1388
砖木
一等
2066
678
1388
二等
2036
648
1388
三等
1969
581
1388
其它
 
1748
360
1388
当铺巷、 丁字街
砖混
一等
1778
804
974
二等
1746
772
974
砖木
一等
1652
678
974
二等
1622
648
974
三等
1555
581
974
其它
 
1334
360
974

 

 

 

房屋拆迁货币补偿计算方法

 


1、住宅房屋拆迁补偿公式:

 


补偿金额=[货币补偿基准价格×(1±区位综合因素修正系数)+建筑物重置价格×(1±建筑物综合因素修

 

正系数)×成新率]×建筑面积

 


补偿金额根据被拆迁房屋的货币补偿基准价格(每平方米建筑面积的价格)和被拆迁房屋的建筑面积确定,对

 

大于房屋建筑面积的院落也进行评估,并计入货币补偿总额。

 


院落评估价值=货币补偿基准价格×(1±区位综合因素修正系数)×(总用地面积-房屋总建筑面积)

 


该公式只适用于划拨用地,如为出让土地应加上已扣除的土地出让金(须进行年期修正)。

 


2、营业用房拆迁补偿公式:

 


补偿金额=[货币补偿基准价格×(1±区位综合因素修正系数)×临街深度修正系数×楼层修正系数+建筑

 

物重置价格×(1±建筑物综合因素修正系数)×成新率]×建筑面积

 


该公式只适用于划拨用地,如为出让土地应加上已扣除的土地出让金(须进行年期修正)。

 


土地出让金=货币补偿基准价格×(1±区位综合因素修正系数)×临街深度修正系数×20%

 


3、其它用途房屋拆迁评估方法

 


其它用途房屋状况、价格差异较大,故不制定基准价格,在拆迁评估时,按照房地产估价规范的要求采用以下方法进行估算:

 


能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例房屋,应采用市场比较法进行评估。

 


难以充分采用市场比较法但具有明显收益特点,且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。

 


难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。

 


说明:

 


1、基准价适用范围为汉中市市区国有土地上各类房屋拆迁补偿;

 


2、房屋(建筑物)综合因素修正系数按汉中市城区各类房屋重置价格标准执行;

 


3、成新率按原城乡建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》执行。

 

 

 

住宅区位综合因素修正系数表

 

区 位
货币补偿基准价格(元/m2)
各区段综合因素修正系数(%)
653
-3.4--1.7
458
-2.1--1.9
260
0

 

 

 

住宅朝向调节系数表

 

朝东向,居室全部东晒,没有西晒
-3%
朝南向,居室全部东晒或部分东晒
-2%
西
朝西向,居室全部西晒
-5%
朝西向,居室部分西晒
-4%
朝南向,居室全部西晒或部分西晒
-3%
居室全部朝南或部分朝南
0
朝北向,居室全部北阴
-4%

 

 

 

注:朝向调节系数指一套(户)住房总建筑面积的调节

 

 

 

商业用房区位综合因素修正系数表

 

 

 

区 位
区域范围
货币补偿基准价格(元/m2)
区位综合因素修正系数(%)
北大街(莲湖路以北 —当铺巷以南)
10439
0~5.3
莲湖路南恻(天汉大道以东—北大街以西)
8073
-10~10
莲湖路(北大街以东—东建设巷以西
6002
-13~8.7
五一路(北大街以东—东建设巷以西)、北大街(当铺巷以北—五一路以南)、天汉大道(运达商城)
5351
-15~5.8
太白路南恻(友爱路以东—天汉大道以西)
天汉大道(石马商城)
4523
-6.7~11
五一路(东建设巷以东—北团结街以西)、 前进西路、兴汉路、 虎桥路、川前街、东大街、莲湖东路、莲湖路(东建设巷以东—北团结街以西)
3221
-4.7~10.3
西环路、天汉西路、天台路、前进东路、中山街、将坛路、北团结街、劳动西路、东关正街、望江路、青龙路、站前路、友爱路
2157
-10~0
北大街(莲花池公园门口以西—北大街以东)、周公巷、青年路、莲湖东路(北团结街以东—王家巷以西)
1388
-13.5~8.1
当铺巷、 丁字街
974
0
备 注
1、商业用房是指其房屋位置沿街并直接用于商业、餐饮、娱乐等经营活动的房屋;
2、商业用房所处地段不在本表之列的,其年租金均值接近临近地段价格标准的,
可按接近地段的基准价格的标准修正后执行。

 

 

 

商业用房临街深度修正系数表

 

临街深度
深度修正率(%)
临街深度
深度修正率(%)
≤7.5m
100
≤30m
44.6
≤10m
87.2
≤32.5m
41.4
≤12.5m
78
≤35m
38.4
≤15m
70.8
≤37.5m
35.5
≤17.5m
65
≤40m
32.71
≤20m
60
≤42.5m
30
≤22.5m
55.6
≤45m
27.37
≤25m
51.64
≤47.5m
24.8
≤27.5m
48
≤50m
22.29

 

 

 

商业用房楼层修正系数表

 

层次
第一层
第二层
第三层
修正系数(%)
100
40
25

 

 

 

住宅房楼层因素调节率表

 

 

 

总楼层 调节率
层次
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
 
 
 
 
 
-30
 
 
 
 
-25
-10
 
 
 
-20
0
+8
 
 
-15
+6
+8
+10
 
-10
+6
+10
+10
+14
 
+3
+8
+4
+7
+8
 
+2
+1
+1
+2
+2
1、有半地下室或地下室地平面以上的,无论总楼层高低,每层楼在原调节率基础上
再向相应方向分别浮动1%或2%。
(总楼层在五层<含五层>以上的,三、四楼不变;五层以下的二、三层楼不变)
2、设计中有营业、办公楼层面的,住宅部分提高一个楼层计算调节率。
 

 

汉中市区房屋重置价格标准

 

 

 

 
结构类型
 
 
房屋状况
 
 
等级
 
结构及主体
 
装饰装修
 
设备
重置价格
元/m2
备注
基础
承重构件
屋面
地面
内外墙面及顶棚
门窗
 
 
砖混结构
成片小区,市政设施配套,多层(3-6层)砖混结构,内外装修较好,设备齐全,层高2.8m,6度抗震。
多层成套住宅
钢筋砼基础
0.24砖砌体有钢砼圈梁、过梁、柱。
柔性或钢性防水屋面(有架空隔热板)。
普通水泥地面,厨卫地面铺地板砖。
内墙面及顶棚普通抹灰粉刷(普通涂料罩面),外墙面贴外墙砖,厨、卫及阳台贴釉面砖。
进户设全钢防盗门,室内木门,一玻一纱铝塑窗或铝合金窗。
一户一表,上下水齐全。
进户10mm2铜芯线,电视、电话线、宽带均预埋敷设入户。
 
 
1032
建安造价630元/m2(含室外配套、前期费各项规费及管理费、投资利息、利润为402元/m2。
 
 
砖混结构
3 层以下非成套住宅,层高3m,水电到户。
一等
钢筋砼基础
0.24砖砌体有钢砼圈梁、过梁、柱。
柔性或钢性防水屋面或架空隔热板屋面。
普通水泥地面
内外墙面及顶棚普通粉刷。
一玻一纱铝合金窗,木门。
水到户,下水通;设水表。
明线,普通电照。
 
 
804
建安造价522元/m2各项规费及管理费、投资利息、利润为282元/m2。
二等
钢筋砼基础
0.18砖砌体钢砼圈梁、过梁、柱。
柔性或钢性防水屋面或架空隔热板屋面。
普通水泥地面
内外墙面及顶棚普通粉刷。
一玻一纱铝合金窗,木门。
水到户,下水通;设水表。
明线,普通电照。
 
 
772
建安造价498元/m2,规费及管理费、利息、利润274元/m2。
 
 
 
 
 
砖木结构
单层住宅檐高3m。
一等
条形砖基础
0.24砖墙设0.37砖柱。
木椽、木檩、机瓦或小青瓦屋面。
普通水泥地面
内外墙面普通粉刷,纤维板顶棚。
一玻一纱铝合金窗,木门。
有自来水
明线,普通电照。
 
 
678
建安造价457.5元/m2,规费及管理费、利息、利润220.5元/m2。
二等
条形砖基础
0.18砖墙设0.37砖柱。
木椽、木檩、机瓦或小青瓦屋面。
普通水泥地面
内外墙面普通粉刷,纤维板顶棚。
一玻一纱铝合金窗,木门。
有自来水
明线,普通电照。
 
 
648
建安造价434元/m2,规费及管理费、利息、利润214元/m2。
单层住宅檐高2.8m。
三等
条形砖基础
0.12砖墙设0.37砖柱。
木椽、木檩、机瓦或小青瓦屋面。
普通水泥地面
内外墙面普通粉刷,纤维板顶棚。
一玻一纱铝合金窗,木门。
有自来水
明线,普通电照。
 
 
581
建安造价402元/m2,规费及管理费、利息、利润179元/m2。
简易结构
单层住宅檐高2.8m。
 
毛石
基础
砖土混合结构,一般木屋架柱、檩条。
石棉瓦
屋面
原土夯实地面
内外墙面普通粉刷,外墙面不抹灰,不刷涂料。
单玻木门窗
有自来水
明线,普通电照。
 
360
建安造价260元/m2,规费及管理费、利息、利润100元/m2。

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